Lorsque vous investissez dans un bien immobilier loué meublé ou loué nu, vous pouvez profiter de multiples avantages fiscaux, dont ceux issus du régime réel d’imposition. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs, entre autres : focus sur cette déductibilité.
Réaliser de l’optimisation fiscale avec la déduction des intérêts
Les déductions des charges font partie des solutions permettant de diminuer votre résultat fiscal, que ce soit dans un investissement nu ou via la location meublée non professionnelle (LMNP).
Rappelons que le taux d’intérêt dans un emprunt immobilier est compris entre 1.7% pour une durée courte et 2.15% au-delà de 15 ans. Le montant total peut ainsi peser lourd au moment de l’évaluation de la rentabilité finale de l’investissement, notamment si la durée du remboursement s’étale sur plusieurs années. Important donc de les inscrire parmi les charges à déduire.
Les imprimés à remplir
- Si vous faites de la location nue, ce sera l’imprimé n°2044 qui sera utilisé pour ladite déduction.
- Si vous avez investi dans la location meublée, le formulaire n°2031 est celui que vous aurez à compléter.
Comment profiter du maximum de déduction
Les déductions dans la location nue
Dans la location nue, ce sera sous le régime réel d’imposition que la déduction sera opérée. Si vous avez investi sous le dispositif Pinel – qui implique la mise en location d’un bien loué vide – vous pouvez également déduire vos intérêts d’emprunt et ce, dans la mesure où vous avez réalisé un achat immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ces derniers sont appelés « intérêts intercalaires ».
Les déductions dans la location meublée
Dans la location meublée, vous devez également être soumis au régime réel d’imposition pour pouvoir déduire ces intérêts d’emprunt. Cela s’applique pour tous les loueurs LMNP quel que soit le type de logement, neuf ou ancien. Il peut s’agir par exemple d’une maison individuelle ou d’un appartement géré soi-même, ou encore d’une résidence avec services, de maisons d’hôtes et de logements de tourisme non classés, de même que de tous types de biens proposés à la mise en location sur les plateformes telles qu’Airbnb, etc.
Si vous investissez dans un bien loué meublé, vous avez aussi la possibilité de jouir de la déduction de plusieurs autres charges, ainsi que des amortissements liés aussi bien à l’immobilier qu’aux équipements et aux mobiliers. Ces autres charges sont les suivantes : les dépenses courantes (électricité, eau, téléphone et internet), les taxes (foncières, d’habitation), la cotisation foncière des entreprises (CFE), les assurances (immobilière et loyers impayés), les frais de notaire et les honoraires d’agence, les éventuelles charges de copropriété, les dépenses d’entretien n’excédant pas 600 euros, les frais de tenue de comptabilité, les frais de publicité.
Vous pouvez faire appel à l’accompagnement d’un conseiller financier ou d’un expert-comptable LMNP pour calculer toutes les déductions auxquelles vous avez droit. L’expert-comptable LMNP est d’ailleurs requis dans le cadre de la location meublée, étant donné que cette dernière est considérée comme étant une activité professionnelle, celle d’une micro-entreprise, d’où l’obligation de tenir une comptabilité transparente et régulière.
L’optimisation fiscale : quelle est la meilleure option, la location nue ou meublée ?
Pour défiscaliser avec l’immobilier loué nu, vous avez le choix entre de multiples outils : Pinel, Malraux, Denormandie, régime du déficit foncier, sans oublier le montage du démembrement, en optant pour l’investissement en nue-propriété. Ce sont toutefois des dispositifs assez contraignants, en ce qu’il s’agit de l’emplacement du bien et de la durée de l’engagement. Avec la location meublée et le statut de LMNP, aucune de ces contraintes n’est requise. La loi Censi-Bouvard nécessite cependant une durée d’engagement de 9 ans.
