Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) produisent des revenus et de la plus-value qui sont imposées à l’IR et aux prélèvements sociaux. Cependant, certaines d’entre elles permettent de défiscaliser : il s’agit des SCPI fiscales, celles qui investissent principalement dans l'immobilier résidentiel et qui sont soumises aux dispositifs fiscaux proposés par l’État. Exemple : la loi Pinel, le dispositif Denormandie, la loi Malraux et le régime du déficit foncier. À chaque dispositif son taux de défiscalisation.
L’horizon de placement : un engagement de moyen à long terme
Les réductions d'impôt liées aux SCPI fiscales sont généralement assorties de conditions de durée de détention. Pour en bénéficier pleinement, il est nécessaire de conserver ses parts pendant la durée préconisée par la SCPI. En général, celle-ci est de 9 ans, additionnée à la durée de revente et de liquidation de la société, soit au total 15 ans à 16 ans. Notons qu’une sortie anticipée peut donner lieu à la rétrocession des avantages fiscaux accordés, soit tout ou partie de la carotte fiscale.
Par ailleurs, l'immobilier est traditionnellement considéré comme un investissement long terme. Les SCPI s'inscrivent dans cette logique, en tant que véhicule d'investissement associé à la pierre. Les cycles immobiliers peuvent être longs, couplés au report de jouissance qui se traduit par une carence en dividendes pendant une certaine période (de 2 à 5 mois, voire un peu plus pour certaines SCPI). Par conséquent, il est essentiel de donner le temps à ce placement de porter ses fruits.
Notons aussi qu’un horizon de placement long permet de lisser les éventuelles fluctuations de performance à court terme.
Un marché secondaire quasi inexistant pour les SCPI fiscales
Le marché secondaire des SCPI permet aux investisseurs de céder leurs parts et de trouver des repreneurs. Or, les SCPI fiscales sont destinées à réduire l’impôt sur le revenu du détenteur principal des parts, en plus de la durée d’investissement qui leur est associée. Par conséquent, le nouvel investisseur qui rachèterait éventuellement les parts de ces SCPI ne profiterait pas de la réduction fiscale qui en est issue, ce qui ne lui permettrait pas de bénéficier pleinement de tous les avantages de son investissement, en plus de passer à côté d’un bon rendement net après fiscalité.
Si toutefois, certains investisseurs proposent leur SCPI à la revente, les délais de réalisation d'une transaction sont longs, et les écarts entre le cours acheteur et le cours vendeur importants. De plus, la cession de parts sur le marché secondaire est généralement assortie de frais, ce qui peut réduire le rendement global de l'investissement.
Simuler et se faire conseiller par un spécialiste en SCPI
De nombreux sites internet spécialisés dans l'investissement SCPI proposent des simulateurs en ligne. Ces outils permettent d'estimer le rendement potentiel de votre investissement en fonction du montant que vous souhaitez investir, de même que la défiscalisation qui est calculée par rapport au taux proposé et au montant de l’investissement. Vous pouvez ainsi anticiper l’impact fiscal de votre investissement afin de déterminer la meilleure stratégie à adopter.
Outre la simulation, solliciter l'avis d'un spécialiste en SCPI est recommandé. Vous pouvez, par exemple, faire appel à un conseiller fiscal détenant des connaissances approfondies en SCPI, à un courtier en SCPI ou encore à un conseiller en patrimoine indépendant.
