Pour placer des SCPI dans votre portefeuille, vous disposez de plusieurs solutions que vous choisirez en adéquation avec votre situation financière et votre propre stratégie d’investissement. Ces solutions peuvent être combinées entre elles, ce qui fait l’atout de ces sociétés civiles de placement immobilier. Dans cet article, découvrons les différents modes d’acquisition, leurs avantages et les contraintes qui y sont associées.
Investir cash : pour profiter des revenus immédiats
Cette option est avantageuse si vous disposez de liquidités suffisantes pour financer vos parts. Pas besoin de vous alourdir des contraintes relatives aux conditions d’un éventuel établissement de crédit. De plus, vous percevez immédiatement vos dividendes que vous pourrez utiliser librement à votre guise, sans avoir à gérer les mensualités comme dans le cas d’un investissement à crédit.
Attention toutefois à la fiscalité, car elle est plus contraignante dans la mesure où vous n’aurez pas la possibilité de déduire les intérêts de l’emprunt – comme c’est le cas si vous souscrivez à crédit. Il vaut donc mieux réaliser une simulation à ce niveau avant de décider si la souscription cash est rentable.
Investir à crédit : pour tirer profit de l’effet de levier
L’investissement à crédit est plutôt destiné à ceux disposant d’une certaine capacité d’endettement et qui souhaitent tirer profit de l’effet de levier. Il s’agit en effet d’augmenter la capacité d’investissement grâce aux revenus encaissés – tandis que l’autre partie est destinée à rembourser les mensualités.
L’effet de levier n’est réellement intéressant que si les revenus sont plus ou moins conséquents. Cependant, il est aussi tout à fait possible d’opter pour des investissements à prix décotés, comme c’est le cas en souscrivant en nue-propriété par exemple – c’est-à-dire en démembrement, ce que nous allons aborder un peu plus loin, dans cet article.
Comme autre avantage, citons la déduction des intérêts d’emprunt, tel que mentionné précédemment, ce qui donne lieu à une fiscalité plus allégée.
Toujours est-il qu’obtenir un financement par un organisme de crédit n’est pas toujours chose aisée, ce qui peut ralentir la concrétisation du projet d’investissement.
Investir à travers une assurance-vie : pour épargner et défiscaliser
Les SCPI font partie des fonds d’investissements alternatifs (FIA) qui sont des supports en unités de compte de l’assurance-vie. Ces UC nouvelle génération permettent en effet de produire un meilleur rendement au contrat. Ainsi, l’investisseur capitalise au moyen des dividendes directement injectés dans son épargne, tandis qu’il bénéficie aussi d’une réduction de son impôt sur le revenu. Ces dividendes sont déduits de ses revenus imposables, à condition toutefois de s’engager sur une période de 8 ans. En bref, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui l’emporte sur celle des SCPI.
Par ailleurs, cette option SCPI en assurance-vie permet une optimisation optimale du portefeuille de l’épargnant.
Investir en nue-propriété : augmenter sa capacité d’investissement et défiscaliser
Le prix de la part subit une décote, ce qui permet d’augmenter la capacité d’investissement. Exemple, vous pourrez acquérir 5 parts de 200 euros en pleine propriété avec 1 000 euros de budget. Avec ce même montant, et en investissant en nue-propriété, vous pourrez en acheter plus. Exemple : si le taux de la décote est de 30%, le prix de la part est de 140 euros. Vous pourrez alors placer 7 parts dans votre portefeuille avec 1 000 euros, d’où 2 parts de plus comparé à l’exemple précédent.
Par ailleurs, vous renoncez aux dividendes en devenant nu-propriétaire. Ce qui vous permet d’échapper aussi bien au paiement des impôts fonciers que de l’IFI y afférent. Sachez toutefois que le démembrement est temporaire ou viager. Le taux de la décote est ainsi fonction de la durée du démembrement. Au remembrement, vous devenez finalement plein propriétaire des parts de la SCPI souscrite.
